Блокированный дом- комплекс связанных друг с другом квартир, имеющий определенные требования.

Очень популярны блокированные дома в городах Англии. Сильное развитие  таких построек произошло именно в Великобритании в 19 веке.

В ГК РФ под блокированными домами понимают блок малоэтажных однородных зданий, обладающих единой стеной.

Говоря «обычным языком», блокированный дом-это два или более дома, присоединенные друг к другу, каждый из которых, имеет индивидуальный обособленный вход. Это является главным отличием блокированной застройки от малоэтажных многоквартирных зданий. Более четкая формулировка такого здания находится в СНиП 2.08.01-89* Жилые здания (с Изменениями N 1-4). В данном документе рассказывается о строении, складывающимся из серии секций, разделенных общей стеной и не более трех этажей в высоту. Главной же «изюминкой» такого строения считается индивидуальный выход на собственную территорию. Таким образом, жилой дом блочной застройки это конгломерат домов малоэтажек, построенных  в виду одного объекта.

Характерными чертами блокированной постройки являются:

- отсутствие единого входа к отдельным блокам;

- неимение помещений совметного использования;

- наличие личных коммуникаций в каждом блоке;

- наличие выхода на территорию общего пользования;

- придомовые участки могут быть как общие так и огороженные;

- отдельных участков может быть от двух и более.

Уникальность строений блочной застройки:

- при постановке на кадастровый учет такое строение регистрируется как единое(раздельный блок зарегистрировать нельзя);

- это цельная постройка, имеющая индивидуальные выходы для каждого блока;

- в наследство можно оставить часть строения совместно с участком территории.

Отсутствие общедомовой собственности –это самый главный фактор при определении объекта блокированной застройкой(подъезд,подвал,чердак…).

ЖК РФ определяет важнейшие черты объектов блокированной застройки.

Согласно п.2.ч2.ст.49 ГрК РФ блокированная застройка:

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

То есть,  дом блокированной застройки- это общее здание, состоящее из комплекса отдельных автономных блоков.

Блочная застройка долгое время являлась объектом нешуточных споров. Чтобы признать строение блочной застройкой необходимо было «идти» в судебные инстанции(т.к. очень часто такие строения признавались многоквартирными домами).

Характерные черты, по которым строение признается блокированной застройкой:

- дом находится на отдельном участке земли, который является единой собственностью для всех владельцев дома, но с возможностью перехода в собственное владение определенного участка перед каждым блоком;

- изолированность блоков и отсутствие связи между ними через общедомовое имущество, представляя собой объединение в цельное строение нескольких независимых домов.

Часто люди сталкиваются с вопросом: «можно ли индивидульный жилой дом разделить на блоки»?

Иногда для решения данного вопроса необходимо провести реконструкцию, после которой образуется здание блокированный жилой дом.

Варианты домов , которые относятся к блокированной застройке:

- дуплекс- двухквартирные(обычно двухэтажные) блокированные дома, имеющие единую кровлю и единую глухую стену;

- квадрохаус- четыре отдельные блока, объединенные единой стеной, при этом каждое жилое помещение имеет собственный выход, гараж и придомовой участок;

- лейнхаус- блокированные здания относительно маленькой площади, объединенные в единый жилой комплекс, при этом каждый блок на собственной территории имеет гараж;

- таунхаус- среднее между типичной урбанистической и загородной застройкой- это комплекс из нескольких двух или трехэтажных домов, объединенных общими стенами, имеющие индивидуальный вход для каждого владельца,совмещенный с небольшой частной территорией;

- виоллета-премиум таунхаус, с внушительной придомовой территорией, бассейном, верандой, гаражом, террасой.

Управление домом блокированного типа кардинальным образом отличается от аналогичного механизма управления многоквартирным домом.

Чтобы признать дом объектом блокированной застройки нужно обратиться в БТИ, судебные органы, местную администрацию.

Если Ваш дом признали блокированным, то это дает право позволить оформить придомовую территорию в Вашу собственность( у многоквартирных домов данное право отсутствует).

Если органы местного самоуправления и БТИ не помогли в признании дома блокированным, необходимо обратиться в суд.

Дом, отдельно стоящий и имеющий не больше трех этажей , каждая секция которого, необходима для жилья только одной семьи, при отсутствии предметов общедомового имущества, можно признать блокированным.

Чтобы ввести в эксплуатацию жилой дом блокированной застройки , необходим техплан. Он составляется по правилам ст.24 ФЗ№ 218 .

Строительный эксперт ,проводя экспертизу по вопросам признания дома блокированной застройки, должен доказать наличие определенных факторов, полагаясь на которые , можно с уверенностью отнести дом к блокированному типу. В своем заключении при изучении данного вопроса эксперт пишет о наличии (отсутствии) общих помещениях, входах,  вспомогательных помещениях, подполий, шахт и коммуникаций . Экспертом изучается самостоятельные (автономные) системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем спорных строений.

Блокированные жилые дома имеют свои «плюсы»:

- данные дома экономичны;

- безопасность;

- специфичная планировка и дизайн.

Как и у многих строений у блокированного жилья есть свой основной минус:

 небольшое пространство возле дома.

С юридической стороны существует множество противоречий касаемых статуса блокированных домов:

- совмещенный дом-каждый собственник имеет собственный выход на огражденный участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Многие люди  путают совмещенный дом с многоквартирным(жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на улицу).Отличия между совмещенным домом и многоквартирным является значимым и регламентируется  правовыми документами;

- исходя из ГрК РФ совмещенный дом есть единое строение, хоть и состоит из нескольких квартир. Отдельная квартира совмещенного дома не может быть внесена в кадастр, как независимый элемент собственности.

Изучая вышеизложенные факторы , а также отдельность фундаментов здания, глухой кирпичной стеной без проемов, отделяющей одно спорное помещения от помещений другой спорной стороны, делается вывод  о отдельно стоящем домовладении. Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает их во внимание при вынесении решения, поскольку они в своей совокупности раскрывают поставленные судом перед экспертами вопросы.

В настоящий момент понятие блокированная застройка имеет строгое определение. Но порядок пользование данными объектами упорядочен не в полном объеме и определенные ситуации требуют квалифицированной судебной помощи. Национальное экспертное бюро «НОВЭКС» поможет Вам в данном вопросе. Мы доберемся до сути решения вашей проблемы!