Признание жилого дома пригодным для проживания

Статья: 

Являясь строительный экспертом компании «НОВЭКС»,мне приходится часто сталкиваться с вопросами, связанными с  пригодностью для проживания жилья, аварийностью домов. Для того чтобы лучше понять вышеизложенную тематику, в этой статье, я расскажу какие требования необходимы для того , чтобы одноквартирный жилой дом можно было признать пригодным для проживания или обосновать непригодность здания для жилья. Дом можно назвать жилым, не просто, когда построено здание и в нем проживают люди, а когда данное здание удовлетворяет множеству требований. Отличить пригодное для проживание жилье может только высококвалифицированный специалист . Очень важным этапом признания строения пригодным для жилья является техническое исследование данного объекта. При этом я выезжаю на исследуемое место, провожу обмерные мероприятия, выполняю фотофиксацию всех деталей и дефектов, осуществляю инструментальный анализ прочности и контроль геометрических характеристик. В процессе работы на данном этапе я определяю соответствие прочностным требованиям конструктивных узлов строения, противопожарным и санитарным нормам. При необходимости провожу проверочные вычисления конструкций. Обязательно, оформляю графически заключение эксперта, а также указываю рекомендации, если объект не соответствует каким-либо требованиям, предъявляемым к жилым строениям.

Для того, что лучше понять суть вышеизложенного вопроса ,я  поделюсь случаем из своей практики. Не так давно, я как строительный эксперт, проводил судебную экспертизу. Судом передо мной были поставлены вопросы о соответствии одноквартирного жилого дома требованиям действующих технических регламентов, градостроительным, санитарным и иным нормам, позволяющим признать данный жилой дом пригодным для эксплуатации. Также мне было необходимо дать общую оценку технического состояния исследуемого жилого дома и обосновать можно ли данный дом признать пригодным для проживания.

Как уже указав в начале своей статьи, важным этапом при проведении экспертизы является натурный осмотр исследуемого объекта. При этом не стоит забывать дату, время и в присутствии каких лиц был осуществлен данный осмотр. Свою экспертизу, я провожу в пределах специальных знаний и опыта в области строительства и осуществляю анализ нормативно-технических и законодательных источников. Свою работу я провожу в два связанных между собой этапа:

-подготовка к проведению исследования (ознакомление с объектом исследования, его конструктивным и объемно-планировочным решением, расположением на местности, а так же с участком застройки);

- визуальное обследование с необходимыми замерами и их фиксацией.

Обязательно в своем заключении, я указываю о своем инвентаре и оборудовании, которое помогает мне при обследовании здания. В работе, как и в жизни, очень много зависит от целей. Цель данной экспертизы ответить на поставленные судом вопросы.

Рассмотрев вопрос, о соответствии исследуемого жилого дома действующим техническим регламентом, градостроительным, санитарным и иным нормам, позволяющим признать данный жилой дом пригодным для эксплуатации, я составил общую картину данного строения: сколько этажей, какая площадь, год постройки, кадастровый номер и тд. При этом обязательное фотографирование всех деталей и прикрепление фото в заключение.

Чтобы изучить данное строение необходимо  понять , что такое жилой одноквартирный дом? В этом мне помог СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные. В данном СП описываются параметры жилого дома одноквартирного отдельно стоящего.

Также ,при ответе на вышеуказанный вопрос, очень полезным было изучение ГОСТ Р 58033-2017 Здания и сооружения. Словарь. Часть 1. Общие термины. В данном ГОСТе отчетливо говорится о основных терминах зданий и сооружений.

Ознакомившись с данным ГОСТом, я в заключении своей экспертизы, описываю из чего выполнен фундамент, наружные и внутренние стены исследуемого строения , полы, проемы, перекрытия, крыши, кровля и тд., не забывая о фото всех элементов.

Обязательно необходимо указать состояние газоснабжения, водоснабжение с канализацией, электроснабжение, наличие счетчиков.

Не стоит забывать о дефектах и нарушениях, замеченных экспертом.  В моем случае, были заметны деформации фундамента и цоколя, трещины на отмостке. При фиксации повреждений и дефектов, обязательно необходим фотоотчет и замеры данных нарушений. В своем заключении я использовал ВСН 53-86(р)/Госгражданстрой Правила оценки физического износа жилых зданий. В данных ведомственных строительных нормам указаны таблицы физического износа конструкций и элементов жилых зданий. Проведя анализ увиденного при осмотре и данных в таблицах ВСН 53-86(р)/Госгражданстрой Правила оценки физического износа жилых зданий, я получил общую картину к какой категории, какой физический износ, а также, что необходимо выполнить для устранения повреждений всех элементов и конструкций жилого дома.

Исследуемый мной жилой дом имеет ряд повреждений, которые не соответствуют требованиям СП 45.13330.2017 « Земляные  сооружения. Основания и фундаменты», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87», СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СНиП II 26-76», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия».

Согласно статье 16 ЖК РФ: жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с ч.2  ст.15  ЖК РФ  РФ жилым помещением, являющимся объектом жилищных прав, признается изолированное помещение . которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан( отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Обязательно необходимо указать состояние водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения.

После вышеисзложенного, необходимо сделать вывод. В моем случае исследуемый жилой дом имеет повреждения и несоответствия нормам и правилам технических регламентов, для устранения которых необходимы финансовые вложения.

Чтобы ответить на вопрос касаемо общей оценки технического состояния исследуемого жилого дома,  я изучил « Рекомендации по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам»

 

В соответствии с «Рекомендациями по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам » . Техническое состояние исследуемого мной жилого дома  на момент обследования относится к третьей категории: Не совсем удовлетворительное, ограниченно работоспособное состояние.

Для дальнейшей эксплуатации исследуемого жилого дома по назначению, необходим ремонт по устранению поврежденных конструкций.

Чтобы ответить на вопрос, касаемо возможности признания исследуемого жилого пригодным для проживания мной был описан физический износ конструкций и элементов жилого дома. В моем случае требуется усиление и замена отдельных участков кладки фундамента, восстановление горизонтальной и вертикальной гидроизоляции, устройство горизонтальных поясов жесткости, замена кирпичной облицовки и стен частичным использованием старого материала, выравнивание перегородок, смена подкладок и нижней обвязки, усиление балок, разборка и ремонт части перекрытия, смена мауэрлата и усиление концов стропильных ног, выправка конструкций, крепление врубок, замена рядового покрытия и коньковых плит местами, перестилка полов с добавлением нового материала до 25 % площади пола, замена лаг местами. Данные работы требуют значительных финансовых вложений.

Также важно изучить постановление  Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 21.08.2019) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом".

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей

 В моей экспертизе исследуемый объект не удовлетворяет п.п.33 вышеизложенного постановления.

Важно изучить главу II Требования, которым должно отвечать жилое помещение Постановления Правительства Российской Федерации № 47 от 28.01.2006 года «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом или жилого дома садовым домом» экспертом дана оценка соответствия конструктивных решений и технического состояния основных строительных конструкций, предъявляемым требованиям:

 

Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Исследуемый мной объект удовлетворяет данным требованиям.

Также,Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Данным требованиям исследуемый объект  соответствует.

Таким образом, по результатам обследования, оценки конструктивных решений и технического состояния основных строительных конструкций исследуемого жилого дома, установлено, что  данный жилой дом не является не пригодным для проживания. Иначе говоря, исследуемый дом можно отнести к пригодным для проживания, но имеет ряд повреждений, устранить которые можно, осуществив значительные финансовые вложения .

 

В данной статье, я рассказал о заключении строительного эксперта, который решал вопросы очень актуальные в наше время.

 

 

Изображение: 

Заказать звонок

Вопросы экспертам

Текст вопроса
Замер фасада

Мне нужно сделать экспертизу фасада, но нет проекта.

Можно ли произвести замер фасада здания без проекта?

Пожарный разрыв

Какой минимальный пожарный разрыв между зданиями и можно ли его сократить, если да, то какие мероприятия нужно провести?

Признание права собственности на самовольную постройку

Какие критерии для признания дома соответствующим всем нормам и какие вопросы нужно поставить?

Признание дома блокированным

Какие для этого критерии?

Несущая стена

Возможно ли в несущей стене многоэтажного дома ( 9 этажей ), сделать проем под межкомнатную дверь, если нет то по какой причине?