Что такое блокированный дом?

Статья: 

Блокированный дом- комплекс связанных друг с другом квартир, имеющий определенные требования.

Очень популярны блокированные дома в городах Англии. Сильное развитие  таких построек произошло именно в Великобритании в 19 веке.

В ГК РФ под блокированными домами понимают блок малоэтажных однородных зданий, обладающих единой стеной.

Говоря «обычным языком», блокированный дом-это два или более дома, присоединенные друг к другу, каждый из которых, имеет индивидуальный обособленный вход. Это является главным отличием блокированной застройки от малоэтажных многоквартирных зданий. Более четкая формулировка такого здания находится в СНиП 2.08.01-89* Жилые здания (с Изменениями N 1-4). В данном документе рассказывается о строении, складывающимся из серии секций, разделенных общей стеной и не более трех этажей в высоту. Главной же «изюминкой» такого строения считается индивидуальный выход на собственную территорию. Таким образом, жилой дом блочной застройки это конгломерат домов малоэтажек, построенных  в виду одного объекта.

Характерными чертами блокированной постройки являются:

- отсутствие единого входа к отдельным блокам;

- неимение помещений совметного использования;

- наличие личных коммуникаций в каждом блоке;

- наличие выхода на территорию общего пользования;

- придомовые участки могут быть как общие так и огороженные;

- отдельных участков может быть от двух и более.

 

Уникальность строений блочной застройки:

- при постановке на кадастровый учет такое строение регистрируется как единое(раздельный блок зарегистрировать нельзя);

- это цельная постройка, имеющая индивидуальные выходы для каждого блока;

- в наследство можно оставить часть строения совместно с участком территории.

Отсутствие общедомовой собственности –это самый главный фактор при определении объекта блокированной застройкой(подъезд,подвал,чердак…).

ЖК РФ определяет важнейшие черты объектов блокированной застройки.

Согласно п.2.ч2.ст.49 ГрК РФ блокированная застройка:

Это объект жилого назначения, высотой до трех этажей, включающий в себя несколько обособленных блоков, но в целом не больше десяти.

То есть,  дом блокированной застройки- это общее здание, состоящее из комплекса отдельных автономных блоков.

Блочная застройка долгое время являлась объектом нешуточных споров. Чтобы признать строение блочной застройкой необходимо было «идти» в судебные инстанции(т.к. очень часто такие строения признавались многоквартирными домами).

 

Характерные черты, по которым строение признается блокированной застройкой:

- дом находится на отдельном участке земли, который является единой собственностью для всех владельцев дома, но с возможностью перехода в собственное владение определенного участка перед каждым блоком;

- изолированность блоков и отсутствие связи между ними через общедомовое имущество, представляя собой объединение в цельное строение нескольких независимых домов.

Часто люди сталкиваются с вопросом: «можно ли индивидульный жилой дом разделить на блоки»?

Иногда для решения данного вопроса необходимо провести реконструкцию, после которой образуется здание блокированный жилой дом.

Варианты домов , которые относятся к блокированной застройке:

- дуплекс- двухквартирные(обычно двухэтажные) блокированные дома, имеющие единую кровлю и единую глухую стену;

- квадрохаус- четыре отдельные блока, объединенные единой стеной, при этом каждое жилое помещение имеет собственный выход, гараж и придомовой участок;

- лейнхаус- блокированные здания относительно маленькой площади, объединенные в единый жилой комплекс, при этом каждый блок на собственной территории имеет гараж;

- таунхаус- среднее между типичной урбанистической и загородной застройкой- это комплекс из нескольких двух или трехэтажных домов, объединенных общими стенами, имеющие индивидуальный вход для каждого владельца,совмещенный с небольшой частной территорией;

- виоллета-премиум таунхаус, с внушительной придомовой территорией, бассейном, верандой, гаражом, террасой.

Управление домом блокированного типа кардинальным образом отличается от аналогичного механизма управления многоквартирным домом.

Чтобы признать дом объектом блокированной застройки нужно обратиться в БТИ, судебные органы, местную администрацию.

Если Ваш дом признали блокированным, то это дает право позволить оформить придомовую территорию в Вашу собственность( у многоквартирных домов данное право отсутствует).

Если органы местного самоуправления и БТИ не помогли в признании дома блокированным, необходимо обратиться в суд.

Дом, отдельно стоящий и имеющий не больше трех этажей , каждая секция которого, необходима для жилья только одной семьи, при отсутствии предметов общедомового имущества, можно признать блокированным.

Чтобы ввести в эксплуатацию жилой дом блокированной застройки , необходим техплан. Он составляется по правилам ст.24 ФЗ№ 218 .

Строительный эксперт ,проводя экспертизу по вопросам признания дома блокированной застройки, должен доказать наличие определенных факторов, полагаясь на которые , можно с уверенностью отнести дом к блокированному типу. В своем заключении при изучении данного вопроса эксперт пишет о наличии (отсутствии) общих помещениях, входах,  вспомогательных помещениях, подполий, шахт и коммуникаций . Экспертом изучается самостоятельные (автономные) системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем спорных строений.

Блокированные жилые дома имеют свои «плюсы»:

- данные дома экономичны;

- безопасность;

- специфичная планировка и дизайн.

Как и у многих строений у блокированного жилья есть свой основной минус:

 небольшое пространство возле дома.

С юридической стороны существует множество противоречий касаемых статуса блокированных домов:

- совмещенный дом-каждый собственник имеет собственный выход на огражденный участок при жилом помещении, а далее выход на улицу. Многие люди  путают совмещенный дом с многоквартирным(жилые помещения имеют выход на территорию общего пользования, а затем на улицу).Отличия между совмещенным домом и многоквартирным является значимым и регламентируется  правовыми документами;

- исходя из ГрК РФ совмещенный дом есть единое строение, хоть и состоит из нескольких квартир. Отдельная квартира совмещенного дома не может быть внесена в кадастр, как независимый элемент собственности.

 

Изучая вышеизложенные факторы , а также отдельность фундаментов здания, глухой кирпичной стеной без проемов, отделяющей одно спорное помещения от помещений другой спорной стороны, делается вывод  о отдельно стоящем домовладении. Оценивая заключение судебной экспертизы, суд принимает их во внимание при вынесении решения, поскольку они в своей совокупности раскрывают поставленные судом перед экспертами вопросы.

В настоящий момент понятие блокированная застройка имеет строгое определение. Но порядок пользование данными объектами упорядочен не в полном объеме и определенные ситуации требуют квалифицированной судебной помощи. Национальное экспертное бюро «НОВЭКС» поможет Вам в данном вопросе. Мы доберемся до сути решения вашей проблемы!

 

Изображение: 

Заказать звонок

Вопросы экспертам

Текст вопроса
Замер фасада

Мне нужно сделать экспертизу фасада, но нет проекта.

Можно ли произвести замер фасада здания без проекта?

Пожарный разрыв

Какой минимальный пожарный разрыв между зданиями и можно ли его сократить, если да, то какие мероприятия нужно провести?

Признание права собственности на самовольную постройку

Какие критерии для признания дома соответствующим всем нормам и какие вопросы нужно поставить?

Признание дома блокированным

Какие для этого критерии?

Несущая стена

Возможно ли в несущей стене многоэтажного дома ( 9 этажей ), сделать проем под межкомнатную дверь, если нет то по какой причине?